A arrecadação tributária consiste em uma relação legal que envolve, de um lado, o Fisco e, de outro, o contribuinte ou o responsável tributário. O Código Tributário Nacional (CTN) caracteriza o tributo como toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.
A responsabilidade pela arrecadação tributária está prevista na Constituição Federal e igualmente expressa no CTN, atribuindo à União, aos Estados e aos Municípios competência para arrecadação de determinados tributos. A tributação sobre a transmissão de bens imóveis “inter vivos” é atribuída aos Municípios, excluindo-se a sucessão (“causa mortis”) e a doação, ambos tributados pelo ITCMD.
A apuração do imposto é realizada diretamente pelos Municípios que se valem do valor atribuído ao bem e a alíquota instituída para apurar o valor devido a título de ITBI. Desse modo, caso pretenda o contribuinte realizar a transferência de um bem imóvel será necessário pagar o ITBI. A questão central e por diversas vezes problemáticas acerca da cobrança cinge-se acerca da base de cálculo que se valem os Municípios para calcular o tributo.
Adentrando no cenário, reiteradamente os contribuintes se deparam com a mesma situação: adquirem imóvel por valor compatível com o valor de mercado do bem, contudo o Município utiliza avaliação completamente diversa – e frequentemente mais elevada – para realizar o cálculo do imposto. Assim, em situação na qual é aplicada alíquota de 3% e a diferença entre as avaliações do contribuinte e do fisco chegam a, por exemplo, R$100.000,00, o contribuinte teria de arcar com valor R$3.000,00 maior a título de ITBI. A situação agrava-se, pois o pagamento do ITBI é requisito essencial para que se concretize a transferência do imóvel, sendo seu pagamento necessário para perfectibilizar a operação.
Sendo assim, os contribuintes frequentemente se encontram em situação na qual são compelidos a realizar o pagamento do tributo, mesmo fundamentalmente discordando da avaliação realizada pelas Prefeituras. Para remediar a situação, há longa data o Judiciário tem sido acionado para definir se a correta base de cálculo para a apuração do ITBI é o valor venal ou da avaliação da prefeitura, tendo a questão recentemente chegado aos tribunais superiores.
Analisando o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou, no julgamento do Tema 1.113, que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à avaliação feita pelos Municípios, que o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de validade legal e somente poderá ser afastada mediante a instauração de processo administrativo próprio. O tópico, cuja decisão consolidou a tese pró-contribuinte, determinou a impossibilidade do arbitramento do valor do imóvel unilateralmente por parte do Fisco Municipal.
De qualquer sorte, a prática forense tem demonstrado que os Municípios seguem aplicando avaliação própria para calcular o imposto, independente de impugnação administrativa do valor cobrado. Desse modo, cabe aos contribuintes que realizaram o pagamento do valor indevidamente recorrerem aos meios cabíveis para reaverem a diferença indevidamente paga.
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