Apesar dos preços atrativos, muitas pessoas têm medo de comprar imóvel em leilão judicial, porque acreditam que as dívidas do antigo proprietário serão transmitidas para o adquirente, o que não é verdade. O leilão judicial é muito seguro e, em regra, não há a assunção das dívidas pelo adquirente.

No entanto, a orientação de um advogado é imprescindível para garantir um bom negócio, para analisar cada caso e evitar surpresas.

A partir desta dúvida, surgem outras que serão explicadas a seguir:

• O que é leilão judicial?

É consequência de um processo de execução, no qual o devedor não teve dinheiro suficiente para pagar sua dívida, o que ensejou a determinação da penhora e venda de seus bens.

• O que é leilão extrajudicial?

Ele nunca é vinculado a um processo. Ocorre quando o comprador fica inadimplente no pagamento das parcelas do financiamento. Esse tipo de leilão é regido pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) e ocorre com mais frequência que o leilão judicial.

Também existem leilões extrajudiciais que funcionam como uma compra e venda normal, com a diferença de se tratar de imóveis com valores mais atrativos por possuírem condições específicas, ofertados através de um leiloeiro. Esse tipo de leilão não é regido pela Lei de Alienação Fiduciária, mas sim pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor e são bem menos comuns.

• Se eu comprar um imóvel em um leilão judicial, eu fico com alguma dívida?

Você só assumirá alguma dívida se isso constar expressamente do Edital. Em regra, as dívidas não são assumidas pelo adquirente, pois os credores serão pagos com o valor da arrematação. Se o valor não for suficiente, o restante será cobrado do devedor (proprietário anterior do imóvel), não incidindo sobre o bem.

Em relação às dívidas tributárias, a situação é a mesma: elas não incidirão sobre o bem e o Fisco será pago com o valor da arrematação. Caso o Edital preveja que o adquirente assumirá alguma dívida, isso estará descrito de forma clara, geralmente sob a expressão “encargos do adquirente”. As dívidas estarão discriminadas com a indicação do valor e origem.

• Se houver alguma outra penhora sobre o bem além daquela que gerou o leilão, há algum problema?

Desde que o beneficiário da penhora seja intimado do leilão, não há nenhum problema, pois todos os credores receberão seus créditos do valor pago pelo imóvel, conforme previsto pelo artigo 908 do Código de Processo Civil. Se o valor pago não for suficiente para o pagamento de todas as dívidas, os credores deverão cobrar o restante do devedor, e não do adquirente do imóvel.

• Quais são os riscos de adquirir um imóvel em leilão judicial?

O principal risco é a anulação do leilão. Mas se isso acontecer, o preço pago será devolvido com correção monetária. No entanto, é bastante desagradável passar por essa situação, principalmente porque o valor ficará retido por alguns dias, o que pode gerar bastante preocupação e prejuízo para aqueles que compraram com a finalidade de investimento.

A não consideração do valor total a ser pago é outro risco. Além do valor da arrematação, o adquirente deverá pagar a comissão do leiloeiro (geralmente de 5%), as custas cartorárias e o ITBI. Também é preciso se atentar se o bem está
ocupado ou não, pois se estiver, cabe ao adquirente providenciar a desocupação.

Por todos os motivos expostos, a orientação de um advogado é essencial para indicar se há alguma irregularidade no leilão e garantir o melhor negócio, evitando surpresas e aborrecimentos.