Nem sempre a pessoa que ocupa, conserva e utiliza um imóvel como proprietária é aquela que figura na matrícula. Essa divergência pode impedir a venda, o financiamento, o inventário, a constituição de garantias, dentre outros. Em determinadas situações, a usucapião extrajudicial permite regularizar a titularidade diretamente no Registro de Imóveis, sem o ajuizamento de uma ação.
A palavra usucapião vem do latim usucapio – a união de usus (uso) e capere (tomar) – e sintetiza a ideia de adquirir algo pelo uso prolongado. A origem do instituto remonta à Roma Antiga. A Lei das XII Tábuas (c. 450 a.C.) previa que o uso continuado de um bem por um ano, no caso de móveis, ou dois anos, no caso de imóveis, conferia a propriedade a quem o possuísse. No Brasil, o instituto foi consolidado no Código Civil de 1916 e evoluiu, ao longo do século XX, até incorporar a função social da propriedade como um de seus fundamentos.
Ao tratarmos de bens imóveis, no entanto, é preciso partir de uma distinção primordial: a que existe entre posse e propriedade. A posse corresponde ao exercício concreto de poderes sobre o bem, enquanto a propriedade constitui o direito real reconhecido pelo ordenamento jurídico e dotado de publicidade por meio do Registro de Imóveis.
É relativamente comum que a pessoa que exerce a posse de determinado imóvel não corresponda àquela que figura como proprietária na respectiva matrícula. Embora essa diferença possa permanecer despercebida durante anos, sua regularização constitui um dos principais desafios do sistema registral brasileiro.
Para enfrentar situações dessa natureza, o ordenamento jurídico prevê a usucapião. O instituto permite que uma posse exercida pelo tempo e nas condições estabelecidas pela legislação seja reconhecida como propriedade, fazendo com que uma situação existente na prática também encontre correspondência no registro imobiliário.
Tal instituto é amplamente conhecido e utilizado em sua modalidade judicial. O que muitas pessoas não sabem é que esse procedimento também pode ser conduzido pela via extrajudicial, com o intuito de agilizar a regularização de imóveis usucapiendos, trazendo benefícios de natureza econômica e social e permitindo que situações sem litigiosidade relevante sejam resolvidas fora do Poder Judiciário.
Foi nesse contexto que o Código de Processo Civil de 2015 introduziu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, admitindo que o reconhecimento da usucapião também pudesse ocorrer pela via extrajudicial. O procedimento foi posteriormente regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça por meio do Provimento nº 65/2017, cuja disciplina foi incorporada ao atual Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, instituído pelo Provimento nº 149/2023.
O procedimento extrajudicial se desenvolve em duas etapas, uma perante o Tabelionato de Notas e outra no Registro de Imóveis. Essa opção se mostrou um acerto do legislador: hoje, a usucapião extrajudicial se consolida como ferramenta eficaz para a regularização da propriedade.
Esse reconhecimento, contudo, não decorre exclusivamente do transcurso do tempo. A posse apta à usucapião pressupõe o preenchimento de requisitos próprios, que variam conforme a modalidade aplicável e as circunstâncias de cada caso. Entre os aspectos analisados estão o tempo de posse, sua continuidade e ausência de interrupção, a forma como o imóvel foi utilizado, o comportamento de proprietário, a eventual existência de justo título e boa-fé, a destinação conferida ao bem e outros requisitos específicos previstos em lei. Bens públicos, por sua vez, não podem ser adquiridos por usucapião.
A inovação legislativa modificou a forma de processamento do pedido, mas não os requisitos necessários ao reconhecimento da propriedade. A expressão “usucapião extrajudicial” não designa uma nova modalidade, nem representa a flexibilização das condições estabelecidas na Constituição Federal, no Código Civil e na legislação específica.
Sua principal contribuição foi permitir que determinadas situações pudessem ser reconhecidas no âmbito dos serviços notariais e registrais, sem que o ajuizamento de uma ação fosse indispensável em todos os casos. A mudança ampliou os instrumentos de regularização imobiliária, preservando o rigor necessário à demonstração da posse e ao reconhecimento do direito de propriedade.
A usucapião extrajudicial representa, portanto, importante instrumento de regularização da propriedade imobiliária ao permitir que determinadas situações possessórias sejam reconhecidas diretamente no âmbito dos serviços notariais e registrais. Sua utilização permanece condicionada ao preenchimento dos requisitos previstos para cada modalidade e à demonstração de que a posse pode ser reconhecida como propriedade.
Ao ampliar as formas de reconhecimento da usucapião sem alterar os requisitos materiais para a aquisição da propriedade, o legislador fortaleceu um importante mecanismo de regularização imobiliária. A correta utilização desse instrumento permite aproximar a realidade consolidada pela posse da segurança jurídica proporcionada pelo Registro de Imóveis, conferindo maior estabilidade às relações patrimoniais.
O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião deve ser apresentado ao Registro de Imóveis por advogado ou defensor público. A atuação jurídica, contudo, deve começar antes do protocolo, com a análise da origem e das características da posse, a definição da modalidade aplicável e a organização dos documentos necessários.
Quando o caso comporta solução extrajudicial e o pedido é adequadamente instruído, o procedimento pode representar uma forma eficiente de regularização imobiliária, evitando o ajuizamento de uma ação.
O time de Direito Imobiliário e Extrajudicial do DA&B \ Núcleo de Advocacia está preparado para atuar na análise de viabilidade, preparação da documentação e condução do pedido perante Tabelionatos de Notas e Registros de Imóveis.
