No cotidiano, muitas pessoas confundem a escritura pública imobiliária com a matrícula do imóvel ou, ainda, não sabem da necessidade de realizar o ato de Registro para transferência da propriedade. Tais atos e documentos possuem finalidades diversas e, caso confundidos, podem acarretar complicações futuras sobre a titularidade do bem.

A escritura pública do imóvel é o documento lavrado pelo Tabelionato de Notas, tendo a finalidade de formalizar a vontade das partes e dar fé pública ao ato originário de uma transação imobiliária. Este documento apenas atesta a vontade das partes e ditames do negócio jurídico, mas, sozinho, não consolida a propriedade do imóvel.

O que muitas pessoas não sabem é que nem sempre será necessário formalizar uma escritura pública para transferência da propriedade de um bem. Existem casos em que a lei permite a dispensa de tal documento. De maneira geral, podemos citar 6 hipóteses nas quais a escritura pública será facultativa: (i) Compra e Venda de imóveis abaixo de 30 salários mínimos nacionais vigentes à época da transação; (ii) Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado, quando cumprido os requisitos legais; (iii) Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária; (iv) Compra e venda do Sistema Federal de Habitação (SFH); (v) Termos, contrato e título emitido pela União, Estado ou Município sobre terras públicas rurais; e (vi) Programa de arrendamento residencial.

Nos demais casos, será sempre necessário a existência do documento lavrado pelo Tabelionato Notarial para validade do negócio jurídico que vise à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

Ocorre que a escritura pública, isoladamente, não transfere a titularidade do imóvel. Por disposição expressa do art. 1.245, do Código Civil Brasileiro, a propriedade se transfere entre vivos, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ainda, o art. 167, inciso I, da Lei 6.015/1973, positivou a obrigação de registro de determinados atos, para sua validade.

Portanto, após lavrar a escritura ou comprovar a hipótese de dispensa do documento, faz-se necessário diligenciar junto ao Registro de Imóveis para que se realize o ato Registral. Esse ato formalizará a transferência de um imóvel entre vendedor e comprador. Assim, transferir-se-á a propriedade, nos termos do art. 1.245, do Código Civil.

Por fim, a matrícula de um imóvel é o documento que comprova juridicamente a existência do bem e onde constam todas as informações relevantes sobre ele e suas respectivas alterações. É por meio deste documento que se da publicidade a terceiros sobre todos os atos que permeiam o imóvel.

Podemos dividir as informações constantes em uma matrícula em duas espécies: os registros e as averbações. Como citado anteriormente, os registros dizem respeito às informações acerca da transferência de propriedade do bem ou outros fatos relacionados.

Sempre que houver algo que altere ou possa desencadear na alteração da propriedade do imóvel, este ato constará descrito na matrícula como um registro. Importante lembrar que o registro é o ato e a sua identificação na matrícula é a forma como ele se publiciza. Como exemplos de registros podemos citar a compra e venda, a Usucapião e a arrematação em hasta pública.

Já a averbação diz respeito a toda e qualquer alteração nas características ou informações do imóvel, a exemplo da extinção de ônus reais que recaiam sobre o bem, construções, servidões, alteração de endereço, entre outros. Ambas as espécies estarão descritas na matrícula.

Para saber com exatidão quais atos devem ser registrados e quais devem ser averbados, deve-se consultar os arts. 167, incisos I e II e 246, ambos da Lei 6.015/1973, que especificam tais requisitos. Assim, por meio da matrícula, permite-se que terceiros interessados no imóvel possam ter total ciência de todas as informações relevantes para garantir a segurança jurídica dos atos futuros.

Portanto, não se pode confundir a escritura pública com o ato registral e a matrícula. Sempre que houver uma transação imobiliária, salvo nos casos de dispensa de escritura, será necessário buscar um tabelionato notarial para lavrar tal documento e, após, realizar o ato de Registro desta transação. Já se o objetivo for obter informações acerca do bem, faz-se necessário o requerimento de uma cópia da matrícula atualizada, onde constarão exatidão todos os fatos e atos públicos que permeiam o imóvel.